广东:你被房地产中介这十大“潜规则”坑过吗？快来对照看看

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原标题:你在房地产中介这十大“潜在规则”上开过洞吗？ 快来比较一下

深圳特区报于年12月5日，为了掌握房地产中介服务的整体状况和问题，推进领域公司的规范经营，保护顾客权益，广东省消化委员会将中消协的“信用转让费用更放心”与年度主题联系起来，在今年5~9月之间。 12月4日，广东省消化委员会召开新闻通报会向媒体介绍相关情况时表示，房地产中介服务中有房源消息不真实等“存在四大问题”。 现场还发布了“十大房地产中介服务潜在规则”。

据介绍，这个活动包括两个部分。 一是专业调查，首先用网络问卷调查和志愿者身体调查相结合的方法进行，综合制作调查报告。 其中，网络问卷以全省乃至全国近三年咨询过房地产中介或通过房地产中介进行过住宅租赁、买卖的客户为对象，获得了比较有效的问卷样本3655个。 作为志愿者身体调查的一环，15名志愿者实地体验了6家在线公司、4家网下公司的市场份额大、知名度高的中介企业服务，取得了75件身体调查样品。 二是挑战费用潜在规则，通过网络渠道、合作媒体向社会广泛征集，另一方面，通过专业调查找到线索，结合投诉案例进行评选评定，最终评价“十大房地产中介服务潜在规则”，向法律专家提出条款书

专业调查结果表明房地产中介服务的“四大”问题很明显。 总体来看，调查中超过五成的受访者对房地产中介服务的满意度评价通常或不满意，反映出顾客对房地产中介服务的整体满意度不高。 综合调查和体察情况的分解，主要是由四个方面比较突出的问题引起的。

问题一:房源新闻不真实。 调查数据显示，大部分受访者( 96% )接受过房地产中介服务遭遇过房源新闻的不真实问题。 第一种体现:一是宣布虚假住房来源。 房源的价格方面，市场、图像模糊和夸张、中介无法糊弄房子等很多问题占3成左右。 在体验中，中介告诉志愿者:“网上平台的8成房源照片都是假的。” 二是房源新闻的描述与实际不符。 根据调查和体会，房源照片、场所、装修布置、家具电器、场所、学位新闻、周边设备等新闻与实际不同程度地存在。 三是中介擅自公布个人住房来源，冒充业主。 41%的受访者反映个人房源新闻未经业主同意成为中介房源，31%的受访者反映中介人冒充业主宣布了个人房源。 四是来不及更新房源新闻。 来不及出售(出租)的住宅来源是在调查和身体调查中发现的第一个问题。

问题二:执行不规范。 根据相关部门的规定，中介工作人员在提供服务时必须佩戴卡，但在身体调查中没有进行5成以上的中介。 另外，志愿者发现中介金的名义标准不同。 大部分中介收到的买卖佣金的比例在成交价格的2.5%以下，但三个中介表示收到3%。 除佣金外，一些中介还收取贷款服务费、银行房屋判断费、房屋清扫费等各种费用，而且计算和收取标准不同。

问题3 :整体服务质量低，诚信问题多。 问题首先体现在两个方面:一是员工素质参差不齐，服务意识比较薄弱。 志愿者反映了一些中介不熟悉业务，不遵守时间，擅自改变负责人，知道顾客没有购买指标，服务态度变差等问题。 二是缺乏职业行为的道德规范。 回答者表示存在中介故意隐瞒房屋( 55% )、故意隐瞒限购政策( 38% )、夸大夸张贷款政策( 37% )、赚取差额( 31% )、收取高额杂费( 30% )等一系列不诚实行为。 另外，在调查和体验中，发现9成以上的顾客遭遇了中介的违法行为。 这包括制造《阴阳合同》以避免税金、获得高额贷款、提供虚假的购买说明资料、设定不合理的风格条款等。

问题4 :个人新闻泄露的风险很高。 近年来房地产交易行业个人新闻泄露问题严重，中介环节是主要来源之一，这次调查也印证了这一点。 调查中，约8成的受访者表示在房屋买卖和租赁过程中泄露了个人新闻，其中5成认为委托中介者找房时个人新闻有可能泄露。 在体察中，志愿者使用新开通的电话卡(该卡经过一周的沉默期，保证电话号码在体察前没有被采用或泄露)接受中介服务，结果15名体察志愿者中有6名个人新闻直接流出，

《十大房地产中介服务潜规则》明确了房地产中介服务各环节的“厌倦猫”，分别是:虚假的低价房源招揽客人，抓住机会开展业务销售。 制造热销幻想，引导赶紧成交。 定金下了圈套，两端突然复印了。 服务收钱不透明，“其他费用”的图案很新。 个人新闻泄露，骚扰电话传不到。 违规通融假证，风险给顾客增加负担。 房价优惠不会厌倦猫，目的是变相涨价。 解决住房贷款的方法很多，呼吁卖方借“高利贷”。 《确认看家》必须签字，霸王条款很吵。 全面委托本信任，任意损害权益。

结合调查和身体调查的结果，广东省消化委员会认为房地产中介服务存在各种问题，既有法律制度不完善的因素，也有监督管理性能不高、领域自律性不足等问题，也有客户风险意识不足等原因 为了共同处理房地产中介服务的突出问题，促进房地产中介领域健康的迅速发展，广东省消化委员会提出了以下建议:首先，要完全相关法律法规，加强房地产中介机构的事前、事件中、事后的监督规范 实行“双随机”监督管理制度，建立完整的领域自律机制、征信体系。 进一步优化维权互联网，加强部门信息表达的合作。 其次，领域公司必须履行责任，切实保护客户的合法权益。 公司必须纠正违法违规行为，加强规范管理。 优化管理模式，提高服务质量。 领域要发挥协会的作用，建立健全的领域自律性管理制度。 再次，客户必须学习遵守法律，提高自我保护意识。 事前要仔细阅读合同中的条款和有关费用规定，事后适当留下有关发票证明、存款证明和合同，增强风险防范和维权能力。

广东省客委会法律顾问、广东广强律师事务所副主任陈北元律师评价:

年房地产中介服务“十大”潜在规则

一、虚假的低价房源吸引客人，趁机开展业务销售

解读:发布虚假低价房源新闻是多个房地产中介吸引顾客的常见手段。 如果顾客被吸引来咨询，或者被要求看房间，中介会因为各种理由强加，表示房子在出售，得到销售其他房间来源的机会，实际价格比发行房间来源高，差别很大。

/广州客人黄先生最近打算买房。 在中介的橱窗广告中，她总是看到很多振奋人心的房间来源，但一进去就知道这些房间来源的消息已经过期。中介热情地介绍说，还有很多其他经济方面的房子，很快就会有销售的机会。

以上虚假消息侵犯了客户的知情权，违反了《合同法》第425条的规定。 “经纪人必须就合同签订的一些事项如实向委托人报告。 》《房地产经纪管理办法》第25 (3)条规定:“房地产经纪机构和房地产经纪不得以隐蔽、欺诈、威胁、贿赂等非法手段吸引业务，欺骗客户交易，强制交易。 ”。

客户遇到上述情况时，可以通报当地房地产主管部门，由行政部门调查处罚。 也可以向相关部门和顾客组织投诉，维权。

二、制造热销幻想，引导其赶紧成交

解读:为了让购买者尽快锁定交易，有些中介制造了房子受欢迎的幻想，比如找“房托”排队在新楼盘上买房，在卖场来源的公告栏上发出“售罄”的文字，或者在二手楼的交易谈判期间。

/深圳李先生来中介陪同的楼盘看房间。 当天人很多，房子快卖完了。 在看大楼的过程中，中介和销售员不断制造紧张的气氛，因为政府的价格限制，大楼的价格低，销量好，小户型只买了两套。 不用再买了也被别人抢走了。 中介虚势，在催促下，李先生犹豫地付了5万元存款，付了首付。 但后来李先生在房屋管理局的网站上发现这个楼盘还有很多房子没有出售。 另外，中介说能处理孩子的读书问题是违法的操作。

热销侵犯了客户的知情同意权和公平交易权，违反了《房地产经纪管理办法》第25 (1)条的规定。 “房地产经纪不得捏造涨价消息，不得通过房地产开发经营机构和封面出售、惋惜抛售号码，操纵市场价格。 ”。

客户在遇到这种情况时，一定要提高警惕，保持冷静，抑制冲动，特别不容易决定，成为了不良业者的值班人员。

三、定金设陷阱，两端突然复印

解读:定金本来规范了买卖双方遵守约定的保证方法，但房地产中介在定金上制作了复印件，首先买方客户支付定金，试图从中获利。 另外，虽然说服卖方接受定金，但为了掩盖卖方的反感，有将定金返还两倍的法律责任。

/珠海的某个客户在中介的指导下，在拱北的某个小区看房。 当时中介突然悠然自得时，客户付了1400元存款，但中介收到存款后，没有和客户签订合同或交给相关收据。 之后，客户觉得有问题，要求返还存款，中介不给答复。 第二天，客户来到中介企业，说存款已经转让给业主，不能退款，但不能提供转账证明书和业主新闻。 一切都说出口是没有根据的。 最后，尽管客户强烈要求，但只不过是500元的退款。

定金收到陷阱侵犯客户的知情同意权和财产权，违反了《合同法》第435条的规定:“经纪人必须就合同签订的一些事项如实向委托人报告。 经纪人故意隐瞒与合同签订有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬，应当承担损害赔偿责任。 ”。

因此，客户有权要求房地产经纪人返还所有存款。

四、服务收取款不透明，“其他费用”的情况新

解读:尽管有关部门规定了中介服务，但需要明确收钱的项目和标准。 但是，在实际操作中，有些中介不公布收钱标准，而是利用判断费、律师服务费、贷款代理服务费等各种理由和形式收取很多钱。 这些钱的收取额很灵活，不要事先明确告知，让客户在不知情的情况下支付很多费用。

/客户刘先生通过中介购买了不动产。 总额是88万元。 但是，刘先生除了卖方和政府的关系税金外，还通过中介收取了3.2万元以上的费用。 这些费用包括判决费、律师费、贷款顾问费和中介服务费等。 这些应收账款中有票据。 没有一部分。 刘先生认为这些费用的征收缺乏透明度。 特别是贷款顾问费、判断费没有收据，统一纳入“其他费用”的名义。

服务领取金的不透明侵犯了客户的知情权和公平的交易权，违反了《房地产经纪管理办法》第十八条的规定，“房地产经纪服务实行了明码标价制度。 房地产经纪机构必须遵守价格法律、法规和规章的规定，在经营场所的显眼位置写明房地产经纪服务项目、服务复印件、收钱标准以及相关房地产价格和消息。 ”。

房地产商不得收取未注明的费用。 不要利用虚假或误解的标价复印件和标价方法进行价格欺诈。 一项服务可以分解为多个项目和标准时，必须决定显示各项和标准，不得混合标价，捆绑标价。

客户在遇到这种情况时，也可以勇敢地指出商家的问题，进行抵抗，通报投诉。

五、个人新闻泄露，骚扰电话收不到

解读:采用网上房地产中介平台时，平台都要求采用个人新闻登记。 平台的服务合同通常有“隐私制度”的相关规定，但这些服务合同使用合同样式，条款多，复印件冗长，很多网民没有阅览或简单阅览，有些网站没有

/客户李先生在一个网上房地产中介平台买了房子。 谁知道住宅刚成交，手机被各种骚扰电话炸毁了？ 最初装修企业打电话来，一天接十几个，能听到神经衰弱。 之后，各路中介打来电话，销售各种楼盘，早上、中午、晚上都有电话，每天接好几个，小李添麻烦了。

泄露顾客的个人消息侵犯了顾客的人身安全权和隐私，违反了《顾客权益保护法》第十九条的规定。 “经营者及其员工必须对收集到的顾客个人新闻严格保密，不得泄露、销售、非法提供给别人。 经营者必须采取技术措施和其他必要措施，确保新闻安全，防止客户个人新闻泄露、丢失。 有新闻泄露、丢失的可能性时，必须立即采取纠正措施。 ”另外，《房地产商管理办法》第25 (4)条规定:“房地产商不得泄露或不当录用委托人的个人新闻和商业秘密，以谋取非法利益。”

客户遇到上述情况时，可以进行通报投诉，维持自身权益。

六、违规通过伪证，由风险损失客户承担

解读:为了买卖双方满足房地产交易条件，促进交易成功，部分违反中介违法代理社会保障、纳税等虚假说明，征收价格高的代理费。 代理未成功或暴露的，客户不能取回代理费，必须自己承担损失的风险。

例如:东莞客户赵先生通过一家房地产中介购买了二手房，但赵先生不能通过分期工作一年以上的纳税和社会保障说明办理银行贷款，因此在中介的引导下，赵先生同意另外支付中介2000元的“融通”代理费 后来银行发现有假期，没有处理。 交易不成功的情况下，中介拒绝返还中介费和代理费。

诱导顾客假证收钱，侵犯了顾客的财产权。 限租购买是目前进行不动产管制的主要行政手段，经纪人不得违反规定发行虚假说明书，骗取购买资格。 房地产商违反限购政策给购房者造成经济损失的，承担相应的法律责任。 必须无条件退还客户的中介费和代理费。 房地产商和个人伪造国家机关的印章和公文等的话，有可能是刑事犯罪。

客户遇到这种情况时，一方面进行抵制，另一方面向有关部门通报，有关部门可以对经纪机构给予相应的处罚。

七、房价优惠不会厌倦猫，变相涨价是目的

有些房地产销售商为了获得更大的好处，巧妙地以“团购费”、“优惠费”、“电商费”等名义吸引顾客，使顾客误以为便宜，实际上要求追加房价。

/广州的客户在中介销售的推荐下，来到某大楼卖场部咨询大楼的情况。 销售员说:“购房每6万团购费可以获得15万宣传活动。”吸引了顾客。 在中介的各种优惠鼓励下，客户支付了2万元存款和1万元团购金，在中介的持续催促下，匆匆签了预约书。 客户回家仔细阅读相关资料后，6万的团购金没有计入预约书的总额，而是追加领取。

虚假优惠侵犯了客户的知情权和选择权，《合同法》第425条的规定:“经纪人必须就合同签订的一些事项如实向委托人报告”，以及《客户权益保护法》第8条的规定:“客户购买、采用的商品或收到的萨。

客户根据商品或服务的状况，向经营者提供商品的价格、产地、生产者、用途、性能、规格、等级、主要成分、生产日、比较有效期限、检查合格说明、采用方法证明书、售后服务或服务的复印件、规格、费用等

客户因经纪企业的虚假承诺而损失的，有权要求经纪企业退还额外费用。

八、住房贷款的解决方法很多，呼吁卖方借“高利”。

解读:贷款购买是比较常用的购买方法，为了二手房能顺利交易，销售者首先需要解除抵押。 对一些小卖部的人来说，一次向银行筹集资金解除抵押很难。 因此，一些中介号召销售者向中介机构或第三方金融机构借款解除抵押。 一些中介提供的贷款服务背后是高额的贷款利率，年利率是中央银行规定的56倍以上。

例:客户杨先生委托中介销售其名下的一套不动产，该中介使同事和杨先生达成成交意向，支付了10万元存款。 杨先生家还在贷款偿还中，需要用50万元的资金从银行提取。 中介企业提交给杨先生，一是把家里的其他不动产抵押给高利贷企业。 二是向房地产金融机构借款偿还。 利息太高，杨先生不同意，中介企业要求杨先生降低房价5万元，作为买方援助银行的经费，否则限制继续销售房地产。

解决方法是侵犯客户的财产权和选择权，违反《合同法》425条和《不动产经纪管理办法》第17条规定的，由《不动产经纪机构提供代理贷款，代理不动产登记等其他服务的，向委托人提供服务复印件、收入标准等。

房地产商提供中介服务，促进中介服务，收取中介费用，提供中介服务以外的其他服务时，需要另行签订合同，约定领取相关服务的复印件和钱。 此外，其他服务不得违反公平交易，客户有权遇到这种情况并拒绝。

九、《确认答录机》必须签字，霸王条款非常吵闹

解读:为了防止“跳票”，近年来中介要求看家签署“看家确认书”，成为二手房地产交易市场的普遍情况。 “看房确认书”引起的纠纷很多，有点中介机构利用新闻不对称，单方面制定“看房确认书”这样的“霸王条款”，排除其他房地产中介的正常竞争，损害购房客户的利益。

顾客李先生通过房屋中介去看标价100万的二手房。 看房前，中介告诉他有必要根据《行为守则》，先在《看房书》上签名。 李先生买房心切，必须在中介事先准备的《房间说明和委托协议书》上签字。 根据协议，如果房屋成交，李先生应该支付交易价格的3%作为佣金。 另外，《看家簿》中规定:“一年内，看家直接或间接与房主成交的，被认为是该中介企业促进了交易，必须支付上述佣金和佣金的25%以上的违约金。”

霸王条款侵犯了客户的公平交易权和自主选择权，违反了《客户权益保护法》第二十六条的规定:“经营者在经营活动中采用样式条款的，以显著的方式给客户提供商品或服务的数量和质量、费用或费用、履行期限和方法、安全观察的几种

经营者不得用样式条款、通知、声明、店堂告示等方法，排除或限制客户权利，减轻或免除经营者的责任，加重客户的责任等，对客户作出不公平、不合理的规定，利用样式条款，通过技术手段加强交易

如果包含样式条款、通知、声明、店堂告示等前项记载的复印件，则该复印件无效。 《答录机确认书》是典型的样式条款，其中排除或限制客户权利的复印件无效，对客户没有约束力。

十、全面委托本信任，任意损害权益

解读:二手房买卖流程繁杂，有些中介引出害怕照顾客户的心理，让销售者签订一份房屋全过程的销售委托合同，中介全面与销售室办理更名等手续，它可以任意变更合同条款，也可以租赁受托房产。

例:客户刘先生委托房地产中介销售闲置住宅，中介张某让他签署住宅全过程销售委托合同，由他们代理销售。 小刘谋求省的事，欣然答应了。 在张某的安排下，去某公证处办理了6个月的委任状，把家里的产权证交给了张某。 合同到期后，不动产没有出售，刘先生多次要求归还房屋生产票原件，张某总是因为各种理由转让。 小刘怀疑，去房屋管理局调查这所房子的情况时，实际上房子被张某告知被抵押权人王某抵押了。

销售合同风险大，全面委托要慎重。 以上情况已经侵犯了客户的财产权和知情权，违反了《合同法》第406条的规定:“有偿委托合同因受托人的过失给委托人造成损失的，委托人可以要求赔偿损失。 受托人超过权限给委托人造成损失的，应当赔偿损失。 ”。

根据《合同法》，销售合同已经属于“委托合同”而不是“中介合同”。 因此，受托的经纪企业及人员超过权限，给委托人工造成损失的，客户有权要求经纪企业赔偿损失，有权解除合同。 (记者李明通讯员粤消宣)