广东:老旧小区改造按需定制

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要点改造完整小区集和市政基础设施以提高公共服务水平

旧小区改造按需定制

●各地建立健全的政府统一、条块合作、各部门共同管理的专业工作机制，确定各有关部门、单位和街道(镇)、社区职责分工，制定工作规则、责任清单和议事规则，形成工作合作，共同解决问题

●居民委员会、业主委员会、物业服务公司等组织必须在改造中引诱居民明确协商改造后小区的管理模式、管理规章及业主议事规则，共同维持改造成果。 建立健全城镇老小区住宅专项整治资金的集聚、录用、持续采购机制，促进小区改造后整治更新进入良性轨道。

●在旧小区的改造中，要合理落实居民的出资责任，谁受益，谁出资，大体上要积极推进居民出资参与改造，实行税收减免政策，提高居民的改造意愿。

安徽省宿州市八一区的居民李玉良，从去年春天开始越来越“不知道”自己的家了:走廊里的垃圾没了，垃圾还有人打扫。 破损的路面铺上沥青，两侧的墙面也焕然一新。 健身器材更新了，居民经常去锻炼和休闲。

在采访中，李玉良告诉记者，没想到住了20多年的小区还能变脸。

这取决于年末开始的城镇老小区的改造。 年7月20日，为了满足人民群众美好的生活需要，推进惠民生扩大内需，推进城市更新和开发建设方法变革，促进经济高质量的快速发展，国务院办公厅提出了《全面推进城市老小区改造事业的指导意见》(以下

镇上的老小区有必要改造那些方面吗？ 改造过程中有必要处理那些第一个问题吗？ 改造完成后，如何建立长期的管理机制？ 最近，记者对此进行了调查。

旧单元格有很多风险

改造方案按需定制

8月23日，北京下了一夜雨。 第二天早上，记者访问了康家、垂柳西里、松一、松二等小区，它们都被列入北京市住宅和城乡建设委员会公布的年初老小区综合整治项目名单。

记者发现，并非所有小区都有积水的问题，但许多小区在一定程度上存在路面凹凸不平、大楼墙面脱落、基础设施陈旧、公共服务设施不足等问题。

天津市天大六村居委会主任孟娜告诉记者，除上述问题外，老小区还存在很多通病:房屋老化、设备老化、安全隐患严重，漏水等问题频繁出现。 居民老龄化严重，社区养老服务设施不健全。 居民需求种类繁多，对口援助困难等。

华东政法大学房地产政策法律研究所所长杨勤法在接受记者采访时表示，由于建设年代早，特别是上世纪八九十年代建设的城镇老小区，普遍存在水电煤炭管道老化、治安卫生环境管理不足、市政配套设施不完善等问题 正确处理老小区的通病，既要做“美丽”的面子，也要做“果实”里子。 你必须同时进行“硬件”的改造和“软件”的安装。

因此，“意见”在确定要求，全面推进旧小区改造的过程中，征求居民意见合理改造复印件，改造完整小区补助和市政基础设施，提高社区养老、托儿、医疗等公共服务水平，安全健康

据悉，城镇老小区改造复印件可分为基础类、完全类、提高类3种。 其中，基础类是指满足居民安全需要和基本生活诉求的复印件，首先是市政辅助基础设施改造的提高和小区内建筑物屋顶、外墙、楼梯等公共部位的修理等。 完全类是为了满足居民生活的便利需求和改善型生活的诉求的复印件，主要是环境和辅助设施的改造建设、小区内建筑的节能改造、有条件的大楼楼增加电梯等。 提高类是丰富社区服务供给，提高居民生活质量，立足于社区及周边实际条件积极推进的复印件，主要是公共服务设施的辅助建设及其智能化改造等。

《意见》以按需定制为老小区改造的指导方向。 》杨勤法认为，旧小区改造完成后，不仅可以提高住宅价值，改善居民的生活质量，还可以调动比较有效的投资，处理房地产市场的库存问题。

积极推进居民出资

鼓励社会资本参与

8月22日，记者来到天津市学府街天大六村社区25号楼4门，天津第一个现有住宅加装电梯试验项目去年在这里完成。 刚出电梯的几个居民告诉记者，如果有电梯，生活特别对住在高层的老人来说方便了。

“加装电梯不是件容易的事，必须得到全体居民的同意。 ”孟娜说，在最初征求意见的阶段，她带着居民委员会的成员挨家挨户介绍了程序和惠民政策，最终消除了居民的担忧，得到了四家住户的理解和支持。

杨勤法根据至今为止的经验认为，居民在旧小区改造中的各自诉求有非常大的差异，《意见》要求健全居民参加机制、多信息表达、多协议，可以处理意见的不统一问题。 “旧小区的改造是关系到居民整体利益的重要问题，根据规定，有必要敦促居民会议考虑决定，各级人民政府、街道办事处要认真听取，落实具体的改造计划。 ”。

“旧小区的改造可以由物权法规定的业主共同决定一些事项，以居民会议和业主大会的形式形成相关决定，保证旧小区改造的合法性和合法性。 ”杨勤法说。

除了居民意见难以统一外，改造资金筹措困难，改造相关机构多也是很多首要问题。

劲松一、二小区是北京第一个引进社会资本改造的项目。 年7月，劲松街道宣布与远景集团合作，引进社会资本参与旧小区改造，目前示范区改造消费约3000万元。

8月25日，法治日报记者来到劲松一、二小区，新的社区食堂、欢乐的劲松园、“美丽小屋”社区服务中心等给记者留下了深刻的印象。 远景集团城区更新事业部高级经理郑晁砚最近接受采访时表示，现在社会资本可以通过物业费、停车费、政府补助金和低效率空间的再利用实现价格的回收和利润，但周期可能比时间长

旧小区改造市场前景广阔，行业内被认为是新兆元青海。 《意见》也确认了鼓励社会资本参与是处理资金问题的重要任务。

北京市房产法学会副会长兼秘书长、首都经济贸易大学教授赵秀池接受记者采访时说，劲松一、二小区引进社会资本，根据居民意愿，改建、新建适老项目、食堂等，赋予社会资本一定的经营权，物业管理

住宅城乡建设部有关负责人在解读“意见”时，在旧小区改造中，合理落实居民出资责任，根据谁受益，谁出资，大体上积极推进居民出资参与改造，实行税收减免政策，居民改造意愿

杨勤法表示，基础类改造可以在政府资金要点上予以支持。 对于完全种类的改造，居民委员会可以主动为居民筹集资金。 此外，也可以经本居住地区受益机构同意筹集资金。 特别是与增加电梯相比，《意见》支持居民提取住房公积金用于这一改造，减少了居民直接出资的压力。 升降机类改造可以按照相关法律的规定明确分配费用。 ”。

与旧小区改造相关单位多、协调难度大的问题相比，《意见》在各地建立了健全政府统一、条块合作、各部门统一管理的专业事业机制，确定了各相关部门、单位和街道(镇)、社区职责分工，

赵秀池表示，管道混乱是旧小区普遍存在的现象。 因为这种“三线”整治是改造中难以食用的“硬骨”。 改造方面有很多相关机构，处理不好，各地都在考虑很多方法。

赵秀池说:“以北京市为例，北京将发挥市老小区综合整治联合会的作用，落实原有产权单位的责任，改造议事平台，统一实施流水线改造。 资金来源有专门的政策规定，以政府投入为主，发表相应的政策法规给予规范，包括《加快推进自备井置换和旧小区内部供水管网改造》《北京市旧居民小区配网改造事业方案(-2022等，对其他地方协调改造相关机构很好 ”。

形成长期的管理机制

共同维护改造成果

城镇老小区的改造是造福人民群众、满足人民群众美好生活需要的重要民生工程，老小区的改造不能“改变”。

因此，根据《意见》的要求，居民委员会、业主委员会、物业服务公司等组织必须在改造中引诱居民明确改造后小区的管理模式、管理规章及业主议事规则，共同维护改造成果。 建立健全城镇老小区住宅专项整治资金的集聚、录用、持续采购机制，促进小区改造后整治更新进入良性轨道。

“居民委员会、业主委员会、居民会议等自治体必须根据城市居民委员会组织法等相关法律法规的规定，依法积极行使自己的职权。 一方面根据小区的现实情况建立可行的设施管理维护方案，另一方面建立公平合理可行的纠纷处理机制，应对改造工程和之后可能发生的居民纠纷。 从人和物两个层面保证小区改造的成果长时间惠及居民，切实保障居民的居住权益。 ”杨勤法说。

赵秀池表示，与老小区普遍存在的居民收入不高、出资意愿低、硬件条件先天不足等问题相比，政府通过制定相应的法律法规来巩固资金来源、居民出资比例以及改造后的长期管理机制 例如，北京市今年发表的《关于开展危险旧楼改建试验的意见》中，改建资金规定由政府、产权机关、居民、社会机关等多代理人出资，对政府补助金、居民出资比例有详细规定。 通过引进社会资本、物业管理实现长期管理机制。

赵秀池说:“改造完成后，老小区就时代的脚步，融合小区和现代城市的迅速发展，同时通过小公园、客厅、功夫工坊、食堂等建设熟人社会，不再给居民带来距离感，温暖了小区。”

住宅和城乡建设部的相关负责人最近指出，由于城区老小区改造产业的关联度高，牵引效果强，可以比较有效地扩大投资和内需，是惠民生扩大内需比较有效结合的利国利民的重要工作。 其次，要继续深化社会各界对城镇旧小区改造意义的认识，着力改变大众观念，把“希望改变”变成“希望改变”，形成社会各界的支持、大众积极参与的浓厚气氛。

根据杨勤法，居民认为改造方案有问题，可以根据城市居民委员会组织法反映到居民委员会。 居民认为有必要改造小区的，可以反映给居民委员会，居民委员会召集居民会议讨论，作出决定。 这也符合“意见”的要求在各地建立激励机制，优先重视居民改造热情强、积极性高的小区实施改造的精神。 (见习记者张守坤记者文丽娟)