广东:商品房租金约80元/㎡，深圳超八成租客租金收入比不到30％

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原标题:商品房租金约80元/≥，深圳8成以上租金收入不到30 %

南方日报年12月28日，“深圳住宅租赁市场是国内最发达、最活跃的租赁市场之一，约有65%的常住人口出租。 大部分居民的租金负担不大，但今年以来，专业化租赁带动了部分地区、部分大楼的租金上涨，原城中村项目的租金上涨了近20%。 》12月27日，深圳市人民代表大会常务委员会审议了《深圳市政府关于培育住房租赁市场和加快发展事业状况的报告》。

深圳市计划国土委员会主任王幼鹏宣布，深圳将修改《深圳市租赁住房管理若干规定》和《深圳市房地产市场监督管理办法》，开始《深圳市住宅租赁管理条例》的立法。

城中村租赁住宅所占比例超过6成

深圳住宅租赁市场是国内最发达、最活跃的租赁市场之一，据王幼鹏初步统计，深圳各类租赁住宅(包括公寓、宿舍)约783万套(间)，3.48亿平方米，是住宅库存总套数的7

租赁市场呈现出“三高三低”的明显特征。

一是城中村住宅和工业配套宿舍的占有率超过八成。 其中，城中村租赁住宅占62.6%，工业补助宿舍占17.9%。

二是市场化程度高，市场化租赁住宅套数占租赁住宅总套数的86%，另外14%是包括政府公租住宅、单位低租赁住宅等在内的政策性、保护性租赁住宅。

三是租赁住房流动快，租金率高。 其中，商品住宅和城中村的空房时间分别为2~4周和1~3周，部分原特区内和地铁沿线城中村几乎处于客满状态。

四是组织化专业化住房租赁比较低。 机构化专业化租赁近年来发展迅速，但占比依然低至4%，低于北京、上海、杭州等城市。

五是住房租赁登记备案率低。 截至2009年10月底，深圳住房租赁登记备案比较有效库存65.5万份，其中住宅类住房租赁登记备案50.5万份，约占市场化租赁住房总套数的7.5%。

六是大部分居民的房租负担不大。 深圳商品的住宅租金约为80元/平方米，城中村住宅的租金基本稳定在40元/平方米以内。 “据调查，深圳租赁收入比为30%以内的承租人所占比例为87.2%，大量低租赁城中村住宅为广大中低收入家庭和新就业员工提供了低价方便的居住空间。 ”王幼鹏说。

房地产投资信托基金

王幼鹏说，年深圳被列为全国首批12个住房租赁试点城市，深圳随后开始大力培养机构化规模化住房租赁公司。 “目前，深圳共有国有公司、开发商、中介、金融保险机构、酒店管理机构、创业公司等各类主体500多家从事住宅租赁经营业务，容纳经营各类租赁住宅约25万套(间)。 其中，国有住宅租赁公司已经成立6家，其他许多国企设立专业事业部开展租赁业务，租赁房源约5.5万套(间)储存运营。 ”王幼鹏说。

另外，深圳扩大了租赁住宅的供给，考试以来，通过招募方法转让了6件自租住宅用地，约31.3万平方米，可建设6300套租赁住宅(包括人才住宅)，“近期将提供3件自租住宅用地。

“下一步深圳将通过多渠道增加租赁住房的供应，目标是到2022年增加建设资金收集各种租赁住房30万套以上，增加建设资金占收集住房总量的50%以上。 而且，完整的住宅租赁交易服务平台功能可以实现租赁房源的完整覆盖、租赁环节的完整贯通、公共服务的完整纳入。 ”。 王幼鹏说。

特别有意思的是，深圳还可以革新自租住宅用地的转让方法，增加自租住宅用地采用招标、拍卖、挂牌及协议方法转让，地价可以按规定分期支付。 然后鼓励发行租赁住宅开发贷款，探索租赁公司的经营性贷款，支持符合条件的公司发行租赁住宅专业债券和房地产证券化产品，切实推进房地产投资信托基金( reits )的试验。

深圳住宅租赁市场的四个问题

深圳住宅租赁市场发展迅速，王幼鹏也发表了现存的四大问题。

1房租水平连续上升，有一定的不合理因素。

根据国家统计局深圳调查小组的统计，深圳市出租房屋的房租自去年9月以来连续14个月超过100套，其中，年10月的同指数为104.9。 只有今年1—10月商品住宅和城中村住宅的平均租金比去年上涨了7.9%和6.8%。

“上升的原因是多方面的，一是人口持续净流入和人口结构变化带来了旺盛的租赁诉求和租赁费用的显着升级。 二是解决违法建筑，城市更新和土地整治力度大，租赁住宅来源结构持续优化。 三、特区一体化建设，特别是基础设施改善，居住质量大幅度提高。 四是房价与租金联动效果明显。 五、专业化租赁带动了部分区域、部分楼宇的租金上涨，万科等公司进入城中村系统的租赁经营，单位面积租金通常上升50%至10%，使周边未改造楼宇的租金上升约10%，部分分散型长租 ”王幼鹏认为深圳房租上涨情况具有一定的客观性和合理性，但也有不合理的因素，需要引起高度重视。

2城中村住宅租赁市场亟待规范

深圳约76%的租客住在城中村，这些房子客观上起着保护室的作用。 但长期以来，城中村擅自租赁、解约及设施设备维修不完善等各种不规范的租赁行为很常见，严重侵犯了承租人的合法权益。

“据调查，城中村的“二房东”多租到“三房东”的代理店，30.4%的出租人从二房东那里租了住宅。 51.38%的城中村承租人遭遇过明显的违约行为。 公开高额的水电费，巧妙地名义收钱，割裂房子，建造“家中房间”的现象很普遍。 ”。 据王幼鹏介绍，截至去年11月，深圳检查了房地产公司和中介机构的200余家，刑事拘留黑中介黑房东等涉案嫌疑人52人。

3“贷款”等金融创新隐藏着一定的风险

随着“贷”等金融创新手段在一点城市日益兴起，国内一点城市已经出现了风险。 深圳租赁市场的租金、押金支付一般使用“押一付一”或“押二付一”的方法，“租金贷一”的现象很少。 但是，据了解，一些长租公寓公司利用自己的金融平台，确实存在“租房”业务，比例远远低于北京、杭州等地，但“租房”比例过高时，隐藏着巨大的金融风险。

4租赁市场法规建设滞后问题引人注目

目前，住宅租赁市场擅自增加租赁、随便解除租赁、领域无序竞争、租赁纠纷难以中介等问题在全国范围内较为突出。 深圳地的法规也欠缺，大部分城中村住宅不符合国家和广东省现有法律法规关于租赁住宅的规定。 (记者张玮)