广东:再见，房地产！深圳二次房改带来大变化！

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年，深圳这个改革开放的先驱城市正式宣布住宅体制发生了二次重大变化！ 重磅消息一传出，人们就醒了。 当时深圳正式发表的《深化住房制度改革，并行确立多代理供给多渠道保障租赁的住房供给和保障体系意见》意味着以往被称为“先行试验”的深圳住房改革终于落地了。

深圳这次住宅改革不仅意味着楼市的管制，也意味着楼市制度的重大转变！

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每个人都买得起房间吗？

(图片来源深圳晚报)

那么，今后我们可以向谁学习呢？ 答案是新加坡。

新加坡国土积极小，为626.4平方公里，但弹丸小国在世界上首次实现了“居民有房子”的承诺，依靠政府的力量实现了大多数国民的安居梦。

更值得注意的是，新加坡经济的主要来源是对外贸易和产业，由此世界主要产业进入了迅速发展强国的行列，房地产对国家经济的影响有限。

我们必须从以下方面借鉴新加坡的住房制度学习:新加坡的住房系统以公共为主，私宅为辅。 立国之初，以建设公共住宅为优先任务，现在形成了由以组屋和共管公寓为中心的保护住宅市场和中高级公寓、别墅为中心的个人住宅组成的住宅系统。

新加坡的集体住宅和我们的廉租房有点像。 这些租房通常由政府出资购买，租给穷人。 租金只是象征性地收取，只占穷人收入的一小部分。 这样的住宅在新加坡住宅市场占八成。

新加坡集体住宅的每平方米房价严格限制为城市月平均收入的两倍。 换句话说，一个家庭一个月可以买一平方米的集体住宅。 这所房子面积小，一般在50-60平方米，通常的新婚夫妇5年内也能买到这样的房子。

与此相反，新加坡在确认收入后，可以多渠道发放高达80-90%的贷款。 也就是说，新婚夫妇半年到一年攒首付，低收入居民可以早点住在家里。

新加坡还有一种类型的房子--- -共同管理公寓为社会提供。 这所房子的质量比租房高一层，其价格通常是纯商品房的7成，每平方米的房价几乎是家庭月收入的1.5倍左右。 换句话说，一个家庭努力十年就能买这样的房子。 十年后这所房子可以自动私有化

在这样大的保障房供应下，新加坡商品房的价格依然平稳，平均价格只是集团的三倍。 也就是说，即使是纯粹的商社，新加坡的普通家庭奋斗15年也能买到。

而且，为了不被不法分子榨干羊毛，新加坡制定了严惩法。 新加坡规定向申请集团的房子提交真实的合法资料，造假会被罚款甚至判处6个月徒刑，此外这所房子也不得出售5年。 五年后销售必须得到当地政府部门的审查批准。 炒面的可能性几乎为零。

总的来说，新加坡把国内的房屋分为保护房和商社两种，由前者的政府主导，面向普通居民。 后者属于市场，为有钱人服务。 在这种情况下，商品房的市场上升了多少，对一般居民的影响有限，而且这部分收入成为政府收入的第一来源。 在房屋面积方面，新加坡实行差异化处理，福利性质越强的住宅，面积越小，反而越大。 为了防止这种政策成为生产懒人的温床。

这样，低收入阶层的“有房子可以住”和地方政府的“有钱可以收”这两个解不开的矛盾就可以完美地应对了。

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“住宅公有制”的时代到了吗？

(图像来源深圳商报)

理解新加坡的制度，我们再次研究深圳的“房改”政策，可以看到很多与新加坡的相似之处。

从2010年开始，在新的居住用地中，人才住宅、安居型商社和公共租赁住宅用地的比例在60%以上，普通商社用地的供给只有40%。

到2035年，新建聚集各类住宅达到170万套，其中人才住宅、安居型商品房和公共租赁住宅3种保障性住宅总量达到100万套以上。

人才住宅:价格在市场价格的60%左右，面积不足90平，可以租赁销售。

安居型商社:价格为市场价格的50%左右，面积不到70平，重要的是面向符合财产收入限度标准的市户籍居民，可以租赁销售，以销售为主。

公租房:租金在市场价的30%左右，困和低保险，低保险边缘的家庭最低可以降到10%。 要点面向相应户籍中低收入居民、为社会提供基本公共服务的相关领域人员、先进制造业员工等群体供给，面积以30-60平方为主。

由此可知，60%的新住宅是政府管理的政策性住宅，市场上新增加的商品房只占总量的40%。 保证一定小规模数量的商品房供应，为高端指控提供出口，商品房的稀缺性也保证房价不会下跌，为地方收入提供条件。

你会发现中国住房供应的结构在悄悄地变化。 ——从——1998年的“住宅改革”经过了20年，我们迎来了新的“住宅公有制”时代。

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楼市的未来在哪里？

(图片来源深圳特区报)

假设“深圳”的住宅改革模式在全国推广的话，下一个国内会发生两种情况。 一部分是开发商建设的真正的商品房，这部分地价高，房价高。

其他部分是政府建设或政府控股公司建设的大量租赁房，这部分土地出让价格低，租金低。

将来，中国将以新加坡为师，形成兼具“中国特色”的住宅模式——商品房(市场化，获得价格高者) +平价住宅(共享产权室，封闭运行，投资属性) +租赁住宅(中低端市场，租赁同权) +保障。

在这个人类体系中，政府保持强大的存在，拥有更多可调配的资源，不会把住房问题托付给整个市场。

可知未来的商品房越来越少，很可能成为有钱人的游戏，地方也可以从40%的商品房供应地获得财政收入。

而且，对于大部分买不起房子的人，今后可以申请保障性住宅，也可以申请公共租赁住宅。 同样有房间。

未来的城市要分层次，买房子也要分层次。 在不同的房子对应不同的群体，真正实现了“居住者有其家”！

但是，问题也很明显。 毕竟新加坡和我国国情差距很大，新加坡人口不到500万，人均收入和人均教育程度极高，我们是14亿人！

另外，新加坡是一级财政，因为这是全民保护房建设有足够的财力，但在我们国家像深圳那样，不依靠土地财政就能得到足够经济收入的城市不太多。

另外，即使建设了有财力足够的保护室，保护室真的能保障吗？ 毕竟，我们家背后有教育、医疗等很多资源相关！

那么，除了房价、住宅质量等硬件条件外，保护室能和商品房有同等的权利吗？

这归结为“租赁同权”长期机制的问题。 这个问题提出很久了，但具体政策落地延迟了。

其实，对我们普通人来说，最重要的是让我们有房间，有享受的权利，让大家有“获得感”。 (财经要参)