广东:重磅！深圳深化住房制度改革，这些非深户人群也拟纳入保障

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备受瞩目的

深圳市深化住房制度改革

取得重要进展

四月二十九日

深圳市住房建设局深圳市司法局

在那个官网上发表三份文件

《深圳市公共租赁住宅建设与管理办法》(征求意见稿)

《深圳市安居型商品房建设与管理办法》(征求意见稿)

《深圳市人才住宅建设与管理办法》(征求意见稿)

向社会各界公开征求意见

小编第一时间

把这三份文件整理一下

三个政府规章是深化住房制度改革的辅助文件

据市住宅建设局相关负责人介绍，年8月，市政府发表了“关于深化住宅制度改革，加快建立与多代理供给多渠道保障租赁并行的住宅供给和保障系统的意见”(以下简称“主文件”)。 新时期，深圳市将不同收入水平的居民和专家等各种群体进行比较，着力构建多层次、差异化、全面涵盖的住房供给和保障体系，实现全体市民的居住。 《主文件》提出深圳市到2035年新建收集170万套住宅。 其中，市场商品住宅70万户，占40%左右。 公租房、安居型商社和人才住宅共计100万套，占60%左右。

据该负责人介绍，这次公开征求意见的三个政府规章是“主文件”的辅助文件，分别是“深圳市公共租赁住宅的建设和管理方法”“深圳市安居型商社的建设和管理方法”“深圳市人才住宅的建设和管理方法”(以下分别称为“公租住宅方法” 公布三个政府规章，主要是为了以下目的。

——贯彻执行住房制度改革“主文件”。 深化住房制度改革是一项系统工程，深圳市委市政府这次改革的总体部署计划通过构建“1+3+n”的政策体系，统一宏观、中观、微观，逐步部署改革线路。 其中，“1”是去年8月发表的“主文件”，是这次深化住房制度改革的纲领文件，在全人类的“塔尖”。 “3”是这次征求意见的三个政府规章，“主文件”的基本大体和指导意见的法制化，发挥执行作用，为下一级规范性文件提供立法指导，是上启下的“重要节点”。 今后要做的“n”是三个政府规章相结合的实施细则和技术规范，提供具体的操作细节和执行标准，是整个人类的“塔基”。

——实现改革成果的法治化。 一切属于重大改革的都要依法。 去年，由公开民主计划制定的“主文件”吸引了市民对住所的期待，最大限度地达成了社会共识。 这次出台三个政府规章是为了沿着法治的轨道推进各改革措施，以法律的形式固化改革成果。

——保障三项住房政策的可操作性。 3个政府规章对公租住宅、安居型商社、人才住宅的建设采购、分配及管理等各环节设定可操作的规则。 通过三个规章的具体制度安排，政府首先按照规章进行三种住房的建设、分配、管理和服务业。 广大市民按照规则以公开透明的方式申请，采用三种住宅。 社会各界及广大媒体依法行使社会监督权利，促进政府规范管理，提高服务，并协助政府调查违法违规行为。

——促进房地产市场稳定健康和快速发展。 公布三个政府规则是构建房地产长期机制的重要措施，通过完整的住房供给和保障体系，大规模增加公租房、安居型商品房和人才住宅等各种住房的供给，实现地价稳定、房价稳定、预期目标。

以加大供给实现供求平衡为目标

《主要文件》提出深圳市到2035年新筹集建设资金100万套以上公租房、安居型商社和人才住宅，分短期、中期、长期实施。 为了实现这个目标，三个政府规章在住房建设采购方面强调以下复印件。

一是多代理供给，多渠道保障。 多代理包括市区政府、人才住宅专营机构、房地产公司等8个代理人。 多渠道包括新供应用地、棚改、工改保、城市更新建设、地铁上盖建设等15种路线。

二是增加供给，努力实现供求平衡。 年以来，我市提高了三种住宅建设的采购力度。 项目从建设开始到竣工交付需要一定的周期，因此在短时间内没有形成大规模的供给。 现在安居型商品室的供给很少，但全市努力突破土地瓶颈，提高安居型商品室的用地比例，预计2021年以后形成比较有效的供给，实现供求平衡。

三是努力提高住宅质量，实现从住所向住所的转变。 大力宣传装配式和绿色建筑，建设设计优良、质量可靠、绿色宜居的安居工程，如国家级安居工程示范项目光明长深圳项目。 再教育、医疗、交通、文体等公共辅助设施的同步计划、同步建设、同步交付。 大力推进绿色房地产和智能社区建设，构建有序和谐美丽的幸福家园。

公共汽车司机、环卫工人和先进制造业员工可以不分户籍申请公租房

《公租房方法》规定

公租房除了面向户籍中等以下和低收入家庭的供给外，还根据国家的相关政策，面向新市民中的公共汽车司机、环卫工人等向社会提供基本公共服务的相关领域的人员和先进制造业的员工供给，不限户籍。

其中，户籍中等以下及低收入家庭申请轮候的首要条件是具有深圳户口，深支付3年社会保障，不超过收入财产限额，没有拥有住房，3年没有转让，或离婚未分割拥有住房，领取住房租赁津贴，

《安居型商品房方法》规定

申请租赁或购买安居型商品房的首要条件是具有深圳户口，深交10年社会保险，无拥有住房，5年未转让或离婚分割拥有住房，未享受购买优惠政策，不超过收入财产限额。

《人才住宅方法》规定

申请租房的首要条件是拥有深圳户口或比较有效的居住证的各类人才，深入正常支付社会保障，没有拥有住房，3年内没有转让，或者离婚分割拥有住房，没有享受购买优惠政策。

申请购买人才住宅的首要条件是，拥有深圳户口的各类人才，深入支付10年社会保障，没有拥有住房，5年没有转让，或者离婚分割拥有住房，不享受购买优惠政策。

两种住房申请必须满足收入财产限额的要求

市住建局相关负责人介绍说，收入财产限额的设定是住房保障制度的重要组成部分，是国内外普遍的方法，也是实现住房保障精确化的必要措施。

“公租房方法”“安居型商品房方法”分别规定了公租房和安居型商品房的申请家庭满足收入财产限额的要求。

收入财产限额的具体标准由市发改部门另行制定、公布，实施动态调整。

收入财产的认定核对事业由市民政部门负责，在申请家庭可靠性申报的基础上，通过政务新闻共享和大数据审计等手段，努力正确且有效地实现收入财产核对事业。

安居型商社和人才住宅的执行按批次分配

公租房采取轮候分配和定向分配租赁相结合的方法，安居型商社和人才住宅实行批量分配。

对已经在轮候库中的公租住宅申请家庭和安居型商社申请家庭，可以继续使用轮候分配方法。

另外，为了充分体现对特殊困难群体的照顾，在安居型商品室的分配过程中，扶助对象、残疾人家庭等可以享受抽签次数的增加、2个锁号的配置、适当加分等优先政策。

安居型商社和人才住宅实行封闭流动

《安居型商品房方法》和《人才住宅方法》分别对销售的安居型商品房和人才住宅封闭移动的状况、移动价格、取得完全产权的条件、增值收益计算规则等作了具体规定。

例如:

销售的安居型商社和人才住宅在一定期限内关闭，不能上市。

需要以另外购买市场商品的住宅等法定理由或者自身原因转让的，应当转让给符合其他购买条件的对象，或者由原来的产权机关或者主管部门按照规定回购。

从签订买卖合同之日起累计深入缴纳社会保障15年，或者60岁后购买10年的，经批准向政府缴纳增值收益后，可以取得购买住房的完全产权，将增值收益与深服务年限挂钩。

对违法违规行为进行共同惩戒

为了提高住房资源的录用效率，确保住房保障的客观公正，三个政府规则确定了一系列后续的监督管理措施。

一是完全的执法监督措施，采用新闻化等科学技术手段加强租赁后的监督管理。

二是确定用人单位、申请家庭、房地产商和企业经营者的法律责任。

三是建立信用管理机制，有关当事人有违反法律法规和规则的行为，除依法处罚外，还将其列入不良行为的记录，依法实行共同惩戒。

一定期间的政策实施过渡期

《公租房方法》《安居型商品房方法》均设有一定期间的政策实施过渡期，即在新方法发行后一定期间内，符合条件的申请人可以继续按照原规定提交轮候申请，取得收据时，通过审查轮候

新方法实施后申请人提出申请的，按照新政策执行。

人才住宅作为新的住宅类型，不涉及新旧政策联系的问题。

征求意见的时间持续一个月。

这次《三个政府规章》的意见听取时间持续一个月，从4月29日到5月28日18:00，有关机构和个体可以通过以下方法进行意见反馈。 相关主管部门努力充分吸收社会各界的意见和建议，进一步修改三个政府规则，尽快发表实施。

1 .深圳市住房建设局门户网站( zjj.sz.gov )“互动交流-民意征集-招募主题”或深圳市司法局门户网站( sf.sz.gov )“互动交流-民意征集”

2 .写信给深圳市福田区振华路8号设计大楼919室市住宅建设局住房改革和快速发展所(邮政编码: 518031 )或深圳市福田区市民中心西c5080室市司法局立法和规范性文件审查2处(邮政编码: 518035 )，信封

18个问题有助于解读三个“方法”。

1.公共租赁住宅的保障对象有那些？

为了贯彻国家有关政策和我市住房制度改革精神，“公租房保障对象确定为符合收入财产限度标准等规定条件的户籍中等以下及低收入住房困难居民，为社会提供基本公共服务的相关领域人员、先进制造业员工等谷歌

2.公共租赁住房怎么申请？ 有那些条件吗？

一是户籍中度以下及低收入住房困难的居民继续用轮候方法申请公共租赁住房，并向区主管部门提出申请。 根据《深圳市保障性住房条例》等相关要求，申请条件设定了收入财产限额，对申请人和共同申请人在社保、户籍或居住证等方面进行了适当调整。

二是使用者向区主管部门提出申请，区主管部门明确使用者具体发放租赁源后，安排使用者入住符合条件的本公司员工，员工入住条件放宽了户籍、社保、家庭财产限额的限制

3.公共租赁住宅申请如何等待顺序？

申请人全市及户籍所在地公共租赁住宅的轮候顺序按照收据受理号码的优先顺序明确。 收据受理号码根据申请等待时间的优先顺序，从新闻平台立即自动生成。

申请人的户口跨区转移后，在户口转移区的轮候顺序依然按照全市的轮候顺序明确。

4.公共租赁住房的租赁标准是如何明确的？

公共租赁住宅的租赁水平是当时该地区同种市场商品住宅租金(以下简称市场租金)的30%左右。 其中，面向低保和低保边缘的家庭租赁的，租金由公共租赁住宅租金的10%明确。

市主管部门委托专门机构定期判断市场租金。 市快速发展改革部门与市住房主管部门合作，根据市住房困难家庭的经济负担能力、经济社会快速发展状况、物价变动水平及房地产市场快速发展状况，及时调整公共租赁住房的租赁水平，制定全市公共租赁住房的年租赁价格

5.困难的人、低保和低保边缘的家庭、特殊群体有那些优先保障制度吗？

为了落实国家、省、市相关法律法规和政策规定，充分体现对特殊困难群体的照顾，《公租住房方法》根据现有政策，将优先保障对象从低保缘家庭、扶助扶助对象和残疾人三类群体扩大到12类群体，

一是困难人员、低保和低保边缘的家庭，在租赁来源中优先进行租赁或通过货币补助金，实现应保证的保证。

第二，如果特殊组在选择列表中，则在同等条件下优先选择。

三是对特殊群体中的扶助规定优抚对象和1~2级残疾人，区主管部门在房源许可情况下，可以单独优先租赁一定比例的房源，体现对该特殊群体的优先照顾。

6.新旧政策如何联系？

从“公租房方法”发表到实施，设置了1个月的过渡期。 在过渡期，满足条件的家庭或单身居民仍然可以按照原来的轮候申请条件提出轮候申请。 过渡期期满后，对新的轮转申请家庭、轮转申请和租户家庭按照以下规定执行:

一是在本《公租房方法》实施前，已经取得轮候申请受理收据的申请人由市主管部门按照原来的轮候申请条件进行审查，符合条件的申请人被纳入公共租赁住房轮候簿。

二是本《公租方法》实施前的本轮候车人或租赁家属，在本方法实施后首次识别或持续租赁租赁住宅的情况下，可以按照原政策规定的申请条件和租赁标准执行，也可以按照本方法的相关规定执行。 依照本法执行的，收入财产满足公共租赁住房收入财产限额的，租金按照公共租赁住房标准计入。 收入财产超过公共租赁住房收入财产限额的，租金按照安居型商品房的租赁标准计入。 允许初次租赁的，或者在初次持续租赁合同期满后仍需要持续租赁的，依照本法的有关规定执行。

三、在本《公租方法》施行前，企业事业单位签订公共租赁住宅定向租赁合同的，租赁合同到期后，按照人才住宅政策继续租赁。 承租人属于人才的情况下，也可以选择按照人才住宅政策继续租赁。

7.公共租赁住房怎么退出？

根据《深圳市保障性住房条例》等有关规定，结合目前我市公共租赁住房管理的实践，《公租房方法》采取分类解决大致分为两类:承租人家庭和使用者退出公共租赁住房。

腾退类是承租人的家庭和使用者因客观因素不再满足租赁条件而不得不自主退出的七种情况。

回收类是承租人家庭和使用者违法违规行为必须强制退出的14种情况。

8.如何加强公共租赁住房的监督管理？

一是建立健全信用管理机制。 实施诚实申报制度，确定公共租赁住房申请人必须签署诚实申报声明。 有关当事人有违反法律法规和《公租住房方法》的行为，除依法处罚外，还将其纳入不良行为记录，与有关部门建立共同惩戒事业的机制。

二是进一步提高监督管理智能化和新闻化的水平。 在全市建立统一的住宅新闻平台，实现公共租赁住宅建设的采购、分配、租赁定价等事业规范化管理，户籍、婚姻、居民收入财产状况的核对和认定、不动产交易、不动产登记、社会保险、征信等新闻化平台

三、确定申请(租赁)家庭、用人单位及相关企业事业单位等各方的权利义务，特别确定禁止房地产经纪机构及其经纪提供公共租赁住宅租赁、租赁等经纪业务。

9.对违法违规行为有那些处罚机制吗？

建立健全公共租赁住房违法行为的处罚机制，促进有限公共住房资源的公平利用。

比较公共租赁住房的申请、分配、租赁后管理等环节的违法行为，提出包括驳回申请、取消资格、收回住房、没收违法所得、罚款、依法转移等的确定解决规定，严重违法行为又包括在不良行为的记录中。 例如，对于制造虚假等不正当手段，驳回申请，罚款3万元，从驳回申请之日起10年内不接受住房保障和人才安居的申请。

1.安居型商社的供给对象是谁？

安居型商社的要点是面向满足收入财产限额标准等条件的户籍住宅难居民租赁销售。

2.对特殊群体有那些优先措施吗？

《安居型商品房方法》进一步完善了特殊群体的范围和优先方法，按照国家、省、市的关系规定，《安居型商品房方法》重新定义了特殊群体的范围，从以下方面规定了对特殊群体的具体优先措施:

一是特别小组是申请人的情况下，参加市社会保险的累积缴费5年以上即可。 退伍军人的使用年限计入市社会保险的累积缴费年限。

二是在租赁程序中对特殊群体采取抽签次数增加、2个锁号配置、综合评价时加分等优先措施。

三是主管部门可以安排一定比例的房源，面向特殊群体申请人中的扶助定补助优抚对象和1~2级残疾人的租赁销售。

四、对退役军人，计算增值收益时，使用年限计入较深的累计纳税申报年限，给予折扣。

3.封闭流程是如何进行的？

《安居型商社方法》进一步作出了制度化安排:

首先，购买者可以从签订买卖合同之日开始到取得完全产权为止，转让给符合条件的申请人，也可以向原产权机关或主管部门申请回购。 其中，签订买卖合同不到三年的，只能向原产权机关或者主管部门申请回购。

其次，规定了封闭流动期间的回购价格和转让价格，具体如下。

签订买卖合同不到三年，向原产权机关或者主管部门申请回购的，回购价格为原购买价格。

签订买卖合同三年以上向原产权机关或者主管部门申请回购的，回购价格在原购买价格上加上根据中国人民银行同期存款基准利率计算的利息。

签订买卖合同3年以上转让给在册轮候人或符合《安居型商社方法》申请条件的对象的，转让价格由买卖双方协商明确，市主管部门制定指导价格提供。

另外，为了进一步提高封闭流动过程的操作性，具体的封闭流动方法另行制定，在市政府批准后实施。

4.增值收益怎么计算？

《安居型商品房方法》决定了应支付增值收益的具体计算公式，具体如下:

增值收益=取得完全产权时的该住宅市场判断价格×(1—原购买时基准售价/原购买时市值—1% ×折扣系数×与产权机构签订买卖合同购买安居型商品房的申请人，深化纳税申报年数) -相关费用

具体折扣系数由市主管部门另行制定，经市政府批准后执行。

取得完全产权的情况下，根据上述公式计算增值收益为0或负数的情况下，购买者不需要向政府支付增值收益，政府不需要向购买家庭支付任何费用。

退伍军人的使用年限计入较深的累计纳税申报年限。

上述公式有助于将应支付增值的利润与购买者的深服务期联系起来，鼓励购买者继续为本市做出贡献。 另外，考虑到不同地区的房价有很大差异，为了表现公平，在设计这个公式时增设了折扣系数来调整增值收益。

5.新旧政策如何联系？

“安居型商品房方法”充分考虑了新旧政策比较有效的联系和平稳的过渡。 具体安排如下:

一是预订过渡期，从《安居型商品房方法》发行之日到实施之日，希望保留一定时间，满足条件，且进入轮候簿的申请人，请参阅《深圳安居型商品房建设和管理暂行方法》(深圳市人民政府令第228号)及其相关规定

二是“安居型商品房方法”实施后，是安居型商品房，面向在册轮候人和新申请人供给，为了合理优先照顾在册轮候人，“安居型商品房方法”是租赁方案中一定比例的项目房源面向在册轮候人分配。 在符合《安居型商品房方法》规定的收入财产限额标准等申请条件的情况下，也可以根据《安居型商品房方法》申请安居型商品房的租赁购买，租赁购买成功的情况下退出轮候簿。

三是设立封闭流动机构，新申请人购买的安居型商品房适用封闭流动机构，在等待册子轮候人已经购买安居型商品房的情况下，可以根据自己的意愿，选择按照新规定进行封闭流动。

四、在取得完全产权规定的年限上采用“老人老方法、新人新方法”的解决大致包括《深圳安居型商社建设和管理暂行方法》及其相关规定购买的安居型商社取得完全产权的年限适用原规定，签订买卖合同，

五、明确了应支付增值收益的计算方法和适用对象。

六因本轮候人的消息而变化的，必须按照《深圳安居型商品房建设和管理暂行办法》及其相关规定解决。

1.人才认定标准是什么？

根据主要文件和《关于完全人才住房制度的一些措施》(深发〔〕13号)精神，确定了人才的基本定义。

人才是指在本市就业或自主创业，满足以下条件之一的企业事业经营管理、专业技术、高技能、社会事业、党政等方面的人才。

一是全日制本科以上学历(包括教育部同意的海外高等学校毕业的回国留学人员)

二是符合我市产业快速发展需要的技师(指取得市人力资源保障部门颁发的二级以上国家职业资格或专业能力证书的人员，或按照二级以上国家职业资格引进我市的人员)。

三是市人民政府认定的高层次人才和紧缺人才，以及市人民政府批准的其他特殊需要的人才。

其次，《人才住宅方法》确定人力资源保障部门是人才认定的主管部门，允许各区人民政府在市人力资源保障部门的指导下，根据自身的快速发展需要，在执行上述基本条件的基础上，制定差异化的人才认定政策。

2.人才住宅面积标准是多少？ 价格怎么定？

人才住宅租赁建筑面积标准为
。

单身者，两家人: 35平方米左右

三口之家: 70平方米左右

四个以上的家庭: 90平方米左右

人才住宅的销售建筑面积标准以90平方米以下为主。

人才住宅的租金由市快速发展和改革部门会同市住房和建设部门制定，报市人民政府批准后发表执行。 人才住宅的租金、售价为当时该地区同类市场商品住宅租金、售价的60%左右。 另外，可以根据市人才经济的容错性、经济社会的快速发展状况、物价变动水平及房地产市场的快速发展状况及时调整上述标准。

3.人才住宅可以租赁多久？

考虑到租赁的人才住宅主要用于处理人才深度就业或创业初期的住房困难问题，《人才住宅方法》规定了面向个人租赁的人才住宅，最长租赁期限不得超过10年。 其中，前6年按照人才住宅租赁标准支付租金，后4年继续租赁人才住宅，有必要满足条件的，按照市场租赁标准支付租金。

为了支持满足条件的使用者的可持续迅速发展，对面向使用者的租赁住宅不设定租赁期限，但人才入住租赁住宅的租赁期限累计不得超过10年。

另外，符合条件的人才可以在租赁期间申请公共租赁住宅或者安居型商品房，或者向住宅和建设部门申请租赁人才住宅，申请成功后，必须退出用人单位的人才住宅。

4.人才住宅的增值收益怎么计算？

增值收益计算规则与购买者的切身利益有关，在借鉴新加坡、香港、上海等经验的基础上，《方法》决定支付增值收益的计算公式，具体如下:

增值收益=取得完全产权时的该住宅市场判断价格×(1—原购买时基准售价/原购买时市值—1% ×折扣系数×与产权机构签订买卖合同购买人才住宅的申请人，深入累计纳税申报年限-相关费用。

具体折扣系数由市主管部门另行制定，经市政府批准后执行。

取得完全产权的情况下，根据上述公式计算增值收益为0或负数的情况下，购买者不需要向政府支付增值收益，政府不需要向购买家庭支付任何费用。

退伍军人的使用年限计入较深的累计纳税申报年限。

上述公式有助于将应支付增值的利润与购买者的深服务期联系起来，鼓励购买者继续为本市做出贡献。 另外，考虑到不同地区的房价有差异，为了显示公平，在设计这个公式时增设了折扣系数来调整增值收益。

采录深圳特区报记者窦延文

监制━简委婉容桂桐