广东:小潘说房

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深圳客户端，深圳信息网年10月23日新闻(见深圳客户端，深圳信息网记者潘润华)在深圳买房是多少人梦寐以求的，最近刚买房的张先生有点闷闷不乐。 原来，他在买房子的过程中房地产商找到了“黑色”的钱，使他不高兴。 “钱是一方面，但中介这个方法真的很不愉快！ ’那到底是怎么回事呢？

买房时“吵闹”

据悉，今年9月，张先生通过深圳一家房地产经纪有限企业，以全公积金贷款方法，在布吉地铁站附近购买了21.45平方米，总额71.8万套住宅。 卖家的红本到手。 在交易过程中，中介确定通知张先生应缴纳的费用，包括交易价格的1%契税、11680元中介费、交易价格的1%税金。 另外，其他费用大约是几百元。 其他费用具体是什么？ 各多少钱？ 张先生没有详细听说。

9月17日，张先生在资金监督管理过程中，中介负责人缴纳了判断费用8000元。 “缴费后，中介没有开具收据或收据。 这笔费用超过了我的预算，所以我一直有疑问。 ”。

到10月中下旬，中介通知张先生办理抵押手续，在电话信息表达过程中，张先生询问了8000元的费用是不动产判断费3000元，按揭费5000元。 全额公积金贷款为什么要收5千日元的贷款费？ 二十余平方米的房子为什么要花三千元的判断费？ 小张突然意识到奇怪。 “之后，我询问了很多中介，知道了通常深圳的总额在200万元以下的判断费用是500元，超过200万元的是总额的4万元。 ”这意味着，从市场行情来看，小张只要支付500元的判断费，3千元就明显太高了。 “我要找收钱的中介理论，信息表达几十次，他总是不承认收钱！ ”。

但是张先生选择暂停抵押贷款业务，确定为德佑地产经纪企业，必须把很多钱全额退款后再继续处理。 幸运的是，这个把戏奏效后，中介企业把多收的2500元返还给了张先生，并向他道歉。

律师:中介企业没有收取贷款费的根据

小张幸运地取回了钱。 但是，生活中也有不少市民在买房过程中遇到了“漏洞”。 那么毕竟那些钱不应该支付它们，我们为什么要拐弯抹角地避开“坑”呢？

最近，记者就此采访了北京市盈科(深圳)律师事务所的高级合作伙伴律师张茂荣。 他指出，收取费用的主体是判断企业，中介企业只起推荐的作用，最终取决于判断买家和企业的协商结果。 当事人有选择权，可以自行选择中介企业推荐的判断企业，也可以另外选择其他判断企业。

他认为，在上述例子中中介企业收取贷款费是没有根据的。 “中介企业从事中介服务，其收到的佣金必须包括代理贷款这一事项，我认为单独提取贷款另行取钱属于领取重复的钱。 另外，现有规定也单独按揭，没有进行收款规定。 我认为这是违反的。 ”。

广东诚公律师事务所诚至成集团的合作伙伴程庭刚律师说，对购买者来说，签订合同，从法律角度来看购买者有知情权，中介有义务事先说明收钱。 否则，这是违背合同诚实信用的大致表现。 但是，关于收钱的几个事项，他指出中介佣金、判断费、贷款费都不是法定费用，可能是市场竞争的结果。 “报酬应该包括劳动报酬，但实际上也有中间人巧妙地以名义另行收钱的情况”。

购买房间避免“坑”:确定四个费用

那个市民应该如何避免绕道？ 张茂荣律师说，市民首先要了解基本的交易流程，在信息表达过程中应对相关费用的确定。 “二手房的交易根据情况不同，流程也不同。 例如，卖方的房子是否属于贷款，买方是否需要贷款，是否一次也不重复支付。 但对购买者来说，需要支付的费用主要包括中介佣金、税金、判断费、贷款担保费(因情况而异)。

但是，因为判断费、按揭担保费分别由判断企业和担保企业收取，所以建议不要在中介企业先行支付。 他还指出，如果中介企业推荐的担保企业和企业明显认为收钱很高，他就可以拒绝。 如果不清楚，可以及时咨询专家。 条件允许的情况下，可以委托专业律师提供相关的交易服务、法律服务。

购买二手房的基本流程:

(1)通过中介，双方建立信息表达渠道。 买方了解房屋整体现状和产权情况，卖方提供合法证件，包括房屋所有权证明书、身份证等。

(2)如果卖方提供的房屋合法，可以进行上市交易，买方可以支付购买定金(支付购买定金不是商品房买卖的必要手续)，买卖双方签订房屋买卖合同(或称为房屋买卖合同)。 买卖双方通过协商，就房屋位置、产权状况及成交价格、房屋交付时间、房屋交付、产权处理等达成协议后，双方至少签订一式三份房屋买卖合同。

(三)买卖双方共同向房地产交易管理部门申请接受审查。 买卖双方向物业管理部门提交申请手续后，管理部门检查有关证明书，审查财产权，对符合上市条件的房屋许可转让手续，没有产权或部分产权，未经其他产权共有人书面同意的，拒绝申请。

(四)纳税。 税金的构成比较多复杂，取决于交易者的性质。 例如，住宅改建、危险改建、经济适用房与其他商品房的税务构成不同。

(五)制作证书。 不动产交易管理部门根据交易房屋的产权状况和购买对象，按照交易部门事先设定的批准权限逐步申报审查批准后，交易双方可以办理证件制作手续。

(六)办理产权转移的转移手续。 交易双方在不动产交易管理部门进行产权变更登记后，交易资料被移送到发行部门，买方收到房屋所有的权证通知书向发行部门申请新票。

(7)对贷款购买者来说，与卖方签订住宅买卖合同后，买卖双方共同向贷款银行办理贷款手续，银行审查买方的信用，判断双方打算交易的住宅，明确买方的贷款额，批准买方的贷款，双方登记产权。

(八)买方收到房屋所有票，支付所有房间的费用，卖方交付房屋，结算所有物业费后，双方二手房买卖合同均已履行。