广东:深圳经济特区城市更新条例公开征求意见 搬迁补偿：拟确定法定最低补偿

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原标题:《深圳经济特区城市更新条例(征求意见稿)》听取公开意见

“钉子户”可以由政府单独征收

参见深圳客户端深圳信息网年7月21日新闻 (深圳特区报记者李舒瑜)。 这个难题一直困扰着深圳的城市更新项目。 《深圳经济特区城市更新条例(征求意见稿)》昨天在市人民代表大会常务委员会网站上公开征求意见，提出了解决难题的新思路——签订转移安置协议的合法产权比例在95%以上，符合住房征收相关规定的

在特区立法中打破城市更新“锯末撤战”

在新的居住用地极其有限的情况下，城市更新项目成为深圳商品房供给的重要来源。 据数据统计，年以来，我市城市更新供给用地连续多年超过200公顷。

2009年，深圳发布了《深圳市城市更新方法》，全国率先提出“城市更新”的概念，确定了“政府诱惑、市场运营”等大致内容，因此，深圳城市更新市场化程度居全国之首。 但是，与全国其他地方一样，“拆迁困难”成为制约更新改造项目顺利推进的巨大瓶颈。 现在，我市城市更新项目，大部分处于停滞状态，长期的“锯齿战争”使政府、开发者、业主等很多人陷入了“多输”的困境。

这次立法酝酿了多年，目的是利用特区立法权进行创新和变通，解决城市更新拆迁问题。

旧住宅区可以申报更新20多年。

根据《征求意见稿》，合法旧工业区和商业事务区建筑物建设年限在15年以上，住宅区建筑物建设年限在20年以上，且符合以下条件之一，(1)执行计划的重大城市基础设施、公共服务设施。 (二)多年疏于修理或修理后仍不能满足录用要求，存在严重的安全隐患。 (三)招聘功能不完善，配套设施不完善，判断后必须尽快拆除重建的。 对于建设年限不足的旧工业区、商业事务区、旧住宅区，经鉴定危险住宅等级为d级的，经区政府批准后，可以纳入重建类城市更新单元的拆除计划。

申报城市更新单元计划时，旧住宅区的某个地块，专有部分占建筑物总面积的95%以上，必须得到占总人数95%以上的业主的同意。 在发布招聘要求公告之日起12个月内未达到城市更新要求的，3年内禁止纳入城市更新单元计划。

补偿基准为套管内面积1:1以上。

补偿标准是城市更新中大家关注的问题。 目前我市旧改中的补偿标准是项目实施主体与业主协商，签订转移安置补偿协议。 为了合理发挥市场预期，《征求意见稿》规定了法定最低转移补偿标准，采用产权置换、货币补偿或两者组合等方法，由权利主体自行选择。

其中，旧住宅区合法建筑使用当场产权置换的，套内面积以1:1以上的比例补偿，产权置换面积因误差不足的，市场主体依照该项目的商品房申报销售价格赔偿。 面积误差在3%以内的，不动产权利人可以不支付超面积部分的房价。 使用异地产权置换时，安置房面积根据当场产权置换等价值进行大致换算。 使用货币补偿的情况下，货币补偿标准按照我市房屋征收相关规定是明确的。 公共保障住宅更新单元的合法建筑被当场的产权置换的情况下，以夹克内面积1:1或建筑面积1∶1.2的比例进行补偿。

开发者不得进入旧住宅区征集旧改意

实际上，在一个或几个开发者擅自进入小区，旧改希望招募，扰乱市场秩序等行为发生的情况下。 《征求意见稿》关于这个专业规定，旧住宅区的更新负责由辖区的街道办事处申报，公司不得擅自在旧住宅区开展现状调查、招聘等城市更新单元计划申报前期员工。 否则，可处以200万元以上300万元以下的罚款。

旧住宅区城市更新计划批准后，地区政府必须组织制定搬迁安置指导方案和市场主体的公开选择方案，专有部分征得占建筑物总面积95%以上的不动产权利人同意后，公开选择市场主体，选定的市场主体享有全不动产权利

签订了95%以上转移协议的政府可以开始单独征收。

根据现在的规定，要确认实施主体，需要业主100%、面积100%同意，签署《拆迁补偿配置协议》。 在好处需求多样性的现实中，100%的业主同意补偿安置方案是非常困难的。 这样的制度在某种程度上也产生了“钉子户”。

针对转移困难，《征求意见稿》创设性地提出了“个别征收+行政诉讼”的处理方案。 签订转移安置协议的合法产权比例在95%以上，且符合房屋征收相关规定的，市、区政府可以依法对未合同部分的房屋实施单独征收。 对征收决定不服的，可以向人民法院提起行政诉讼。

市人民代表大会常务委员会相关负责人表示，城市更新改造是城市规划实施的组成部分，改造的目的主要是消除安全隐患，进一步完善城市功能，优化领域和周边机构、居民的生产生活环境，“在国有土地上

另外，为了进一步约束政府的征收行为，不创造过大的自由裁量空间，确保征收决定的客观公正、合理合法，《意见听取稿》在政府实施个别征收的情况下，要么置换为套内面积的1:1，要么进行货币补偿，明确征收基准 政府实施个别征收取得的不动产权利不低于现有的转移补偿标准，并由政府相关部门与市场主体重新协商签订补偿方案。