广东:深圳甲级写字楼市场正周期性回暖、空置率首降、未来可期

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原标题:深圳甲级写字楼市场周期性回暖，空运率首次下降，未来可期

见深圳客户方深圳信息网年7月25日新闻 (记者周雨萌文/图) 7月24日，在大力国际举行了年上半年在线新闻发布会。 在会议上，年上半年，深圳计划新入市写字楼项目相应顺延，但经济下行又窄又正效益，深圳甲级写字楼市场逐渐恢复健康，交易活动也逐渐活跃，并且近一年来的首次空置率

另外，国企广告主的租金减免政策支持承租人经营，在当前的经济环境和供求结构下拉动市场租金的价格，各区的租金有一定的松动，市场规模大的福田和南山下降明显。 高力认为价格下降只是短期行为，将来随着经济复苏和深圳示范区的效果，深圳甲级写字楼租赁市场将实现周期性变暖。

1-6月，深分割惠区域创下3个非保税高标准仓库新项目，约提供43.9万平方米。 多亏了新项目的高备用租赁，第二季度末深分割惠市场的空置率从0.44个百分点下降到了3.4%，租金稳定在人民币的1.44元/平方米/天。 由于计划在今后3年内新的供给每年减少，市场的平均租金预计随着国内市场诉求的增长而稳定上升。

与大湾区的房地产市场相比，高强度标志着房地产进入了产业和库存时代。 商服、产业项目供给持续增加，商服产品供给大于需求，未来以消化库存为主。 是库存改造多元化的源泉，产业引进是必须要素。 因此，首先必须明确迅速的发展方向。 其次要做产业定位。 第三，必须制定招商战略。 能搞好大湾区的产业计划和招商。

在大宗交易中，尽管社会经济活动在上半年受到了一定的影响，但在广深两地，大宗交易成交达12件，超过了19年同期11件。 交易总额约108亿日元，交易面积约35.7万平方米。 广深上半年年交易总额同比下降近两成半，交易面积同比下降近两成。

深圳甲级写字楼市场逐渐恢复

年上半年，受公共卫生事件影响，许多企业扩张速度放缓，深圳甲级写字楼市场明显低于去年同期大面积段成交比例，受一点公司收紧扩张和搬迁决定的影响，市场成交在第二季度逐渐回升。 由于金融领域表现出诉求，福田作为金融领域的集聚区域，福田的租赁成交很高。 南山作为科技领域的凝聚区域，成交的激活度比往年有一定的下降幅度，但诉求比较稳健，前海由于归巢辅助政策的作用而记录的成交，比去年同期显著增加。

高力国际写字楼服务部深圳理事周惠预计，随着社会经济逐渐转正，写字楼的诉求将在下半年继续第二季度的健康表现。 受第一季度停业的影响，部分甲级写字楼新建项目将顺延至2021年交付，预计年新建写字楼面积从原来的112万下修理起约86万平方米。 由于供求关系，激烈的市场竞争环境随着越来越多的新项目进入市场而加剧，租金依然呈现下行压力，预计今后两年内年均下跌2~5个百分点，从2023年开始恢复，每年增加3个百分点左右。 新项目延误的情况下，上半年的稳健诉求会带来空运率的下降，但随着新供给进入市场，空运率会略有上升。 由于今后几年供应高峰将出现在2022年，因此空运率预计将超过30%，预计第二年随着供应下降空运率将恢复到30%以下。

深分割惠物流仓库市场新供给增加

据会议介绍，今年下半年，受疫情催化迅速增长的电子商务产业和在“新基础设施”计划中受益的科学技术和高端制造业将继续吸收东莞和深圳内制造业中枢和靠近市场诉求的高水平物流仓库。 深莞惠地区从年到2022年，高标仓的新供应预计将达到137万平方米。 其中约70%的新项目位于东莞，预计都将于年入市。 深圳和惠州计划在今后两年内各有两个新项目入市，深圳供应21万平方米，惠州供应20万平方米，约占总量的30%。

大功率国际产业和地产服务部深圳理事陈剑锋认为，刺激内需的振动和“新基础设施”项目的建设计划将扩大从电商零售、科学技术和制造领域对大功率物流仓库的诉求。 建议仍有空余面积的仓库老板可以关注高端制造和生鲜食品企业对物流仓库的成长诉求。 从新供给方面来看，上半年有三个新项目入市，给市场带来合计43.9万平方米的新供给，而且预租状况良好。 深分割惠市场高标仓库存房地产的平均租金和空运率依然稳定。 考虑到预计将来的供给会逐年减少，建议在今后3年内有潜在增长诉求的承租人尽早制定扩大租赁计划。

广深线上的成本上升

全球物流仓库服务投资活跃

当前市场的各种不明确性因素增加，投资风险上升，成熟商圈商务类产品因其避险特点而成为投资者的首选。 由于疫情的影响，网上成本迅速增加，目前世界物流仓库在房地产上的投资活动更加活跃。 各投资机构扩大了在中华区的投资布局，预计将来相当长期的物流仓库将成为商业地产投资的热点。 长租公寓现在正在调整周期中，企业品牌整合，领域更集中，在国家租赁销售并行的政策下依然有很大的增长空间，我们预计将来这种类型的房地产交易会越来越多。

大力国际资本市场和投资服务部华南区理事林楚洲表示，受疫情影响，世界商人受到限制，一些外资购买者保留了跨境调查的行程，因此跨境投资受到一定的影响。 由于疫情的影响，很多机构的投资计划缓和了，但由于投资战略没有改变，预计成交将在下半年集中发表。 在市场租金下寻找，影响房地产估价，部分业主对价格的期待放松调整，因此对投资者来说或进入市场的好时机。 疫情对社会生活生产方法的影响呈现常态化，刺激物流仓库的高速发展，网上零售(特别是新鲜食品的迅速配送)的诉求急剧增加，进一步提高了仓库房地产的投资价值和潜力。 对于市场受到各种不明确性因素的影响，投资者更希望找到能产生稳定投资收益的房地产投资的目标。