广东:已开业21个，南山区购物中心过剩？不均衡？同质化？

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水龙头消息人士于去年3月29日报道，沿着海岸城购物中心向西眺望，是天利名城、茂业时代广场、海雅穷城。 去西南南海大街的话，中途可以看到来福士广场、信和购物中心、city花园城。 往北走，那里立着天虹常兴店(曾经天虹销售额最大的店)、欢乐颂、万象天地。 去东京的话，也有新开业的万象城，和体量大的快乐海岸。 南山购物中心很多都是城区的一大特征。 日前，根据商业地产门户网站胜者网的统计，南山计划每年新建6个购物中心。

置身于这么多购物中心之中，南山区的购物中心会不会过度呢，很多市民不禁感到很困。 购物中心的分布不不平衡吗？ 那么多购物中心有同质化的倾向吗？ 比较这三个疑问，记者进行了一些探索。

过剩？

南山区购物中心的上传率为99%

年，南山区购物中心的密度在全市最高，根据国际标准，人均零售商业面积最好保持在1平方米到1.2平方米之间(比较规模以上购物中心面积的统计数据，一 但是南山人均零售业面积为1.54平方米，超过国际标准的28%。 这是因为很多人担心，南山购物中心过剩，浪费了空间。

实际上，据胜者网大数据统计，南山区至今已有21家购物中心开业(人均量超过3万平方米)，总量为164.66万平方米。 根据南山区常住人口150万人的推算，人均零售业面积刚刚达到1.1平方米，没有超过国际标准，根据这个统计，南山购物中心不能说过剩。

为了评价购物中心是否过剩，店铺的空运率也是重要的指标。 根据第一太平戴维斯3月15日发布的《深圳商店市场简报(年第四季度)》，南山区高质量零售房地产上传率达到99%，租赁指数为全市最高。

同样根据胜利者网络统计，南山区购物中心的收益成绩显示，益田假日广场年销售额突破32亿元，客流量突破2600万人，同比增长9.6%，客流量同比增长25%。 万象天地的年销售额达到28.1亿元，客流量达到3898万人。 深圳海岸城年销售额达32亿元，年客流量达3000万人。 深圳市来福士年企业品牌上传率达到99%，客流量和销售额均同比增长19 %……许多购物中心实现了年收益和客流增加，南山购物中心业绩不累。

从多组数据来看，南山购物中心过剩的命题还没有充分说明。 “测量购物中心是否过剩，不仅要看数量，还要看市场是否有接受能力。 》中国购物中心产业信息中心主任郭增利告诉记者，从南山的快速发展来看，是一座人口迅速流入、整体年轻化的城市，对潮流的接受度很高，也有比较强的费用意愿和能力。 “南山是目前购物中心行业表现最好的地区之一。 "。

不平衡？

西丽商圈即将崛起

“南山购物中心密度高”的说法比后海商圈等购物中心密集的地区越来越多。 据统计，后海商圈共有8个规模以上的购物中心，约占整个南山的4成，其余大多位于南山区南部和中部地区的南油、海上世界等商圈，与之相对，整个北部地区只有一个购物中心。

住在西丽的市民李先生对记者说她平时想在附近买东西。 很多人只能去西丽天虹百货公司。 “我想去沃尔玛是想去南方。 费用几乎全靠京东。 “西丽新开的五星酒店因为早茶很好喝，所以大部分门庭若市都没有见过这么热闹的五星酒店。 他对记者说:“像料理市场一样，从侧面说明了西丽居民的费用无处不在。”

业内人士表示，购物中心的选址与周边辅助计划密切相关。 根据南山万象城的招商手册，该购物中心的主要特征是周边写字楼林立，有大量住宅区，可辐射20万户和超过30万名办事员，并前往深圳湾公园、深圳湾体育中心等周边公共设施 拥有黄金地区是后海商圈密集的重要原因之一。 在西丽等北部地区，交通不便，城市功能薄弱，购物中心很少落地。

但随着南山区在北部地区实施西丽湖国际科教城建设、西丽高铁新城建设等重大战术工程，西丽地区的面貌也会发生变化。 据统计，南山年新建的6个购物中心中，4个位于西丽区域，体量达到32.2万平方米，预计西丽商圈将迎来高速发展。 南北区域购物中心的分布预计将逐渐均衡。

同质化？

“初店”是争论的热点

市民普遍关心的另一个问题是南山购物中心是否越来越同质化，出现“千购一面”，相互的替代性很强，同样会导致空间的浪费。

据记者统计，像南山企业品牌奈雪的茶一样，很多连锁店反复出现在多个购物中心，占据了很多购物中心一楼的黄金位置，h&m、优衣库、星巴克等连锁企业品牌也几乎各不相同 市民肖先生告诉记者，现在访问购物中心除了要求日常购物费用外，还重视购物中心是否有独特的体验。 “只有有特色的饮食和特别的表演活动等，才能吸引我。 ”。

但是同样，我们可以看到购物中心为了差异化经营而竞争“初店”的概念。 戴德梁行数据统计显示，各购物中心企业品牌更新的速度明显加快，“第一家店”的概念很受欢迎，许多外国企业品牌正在等待通过购物中心进入深圳市场。 来福士开业新引进的莆田餐厅、青蛙餐厅等是深圳的“第一家店”，出现在海岸城的蔡澜点心、陶陶陶陶居等新企业品牌也成为新的热点。

除此之外，各购物中心也有意识地进行了区别定位。 大型购物中心首先辐射整个地区，“小而美”的社区型购物中心关注服务周边社区。 郭增利告诉记者，随着购物中心的布局密度逐渐提高，市场将分化细分，产生更多的社区型购物中心，与地区型或都市型购物中心相互结合， 分析为更正确地服务各个目标客户群的“社区型购物中心需要更高频率、更有粘性的费用，几乎是每天与居民建立生活联系的场所，因此更积极地引进社区服务功能，客户1 ki ”。

位于白石路的京基百纳广场是社区型购物中心，行业主要集中在儿童体验，引进红黄蓝亲子园、天线宝宝早教中心等幼儿教育企业品牌。 与购物中心的不同之处在于，京基百纳广场重视生活补助服务、礼物等企业品牌，例如引进干洗、超市、酒类销售等，为客户提供更丰富的社区商业服务。 市民张先生住在附近，“平时的生活费在这里可以满足。 他告诉记者说:“这种一站式购物很方便，没有必要再在东家乱跑了。”

记者手记

购物中心确实对生活很方便，但可以去玩。 但是，与此同时，更多同质化的购物中心也担心不会吞噬本来可以多样化利用的宝贵空间。

事实上，对各类开发者来说，建设购物中心是一种越来越受益的行为，有时可能盲目扩张，无视市场的接受能力和市民其他更紧迫的诉求。

笔者有越来越多的期待，是开发主体从实际出发，经济效益和社会效益相结合，进行差异化创新，使购物中心不仅能满足购物的场所，还能满足市民越来越多的生活诉求和精神诉求。

资料来源:水龙头消息通记者馀梓宏